Quy định về việc xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì? Bài viết dưới đây Luật PVL Group sẽ hướng dẫn chi tiết quy định, cách thực hiện, ví dụ minh họa, lưu ý cần thiết và đưa ra các căn cứ pháp luật chính xác.
Quy định về việc xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?
Xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những yếu tố quan trọng khi doanh nghiệp hoặc cá nhân muốn tham gia góp vốn vào các tổ chức, doanh nghiệp. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia mà còn đóng vai trò quyết định trong việc bảo đảm tính minh bạch và hợp pháp của quá trình kinh doanh.
Việc xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất tuân thủ theo nhiều quy định pháp luật tại Việt Nam, trong đó Luật Đất đai 2013 và Luật Doanh nghiệp 2020 là hai văn bản chính quy định cụ thể về vấn đề này. Chúng ta sẽ cùng tìm hiểu sâu hơn về các quy định pháp luật, cách thức thực hiện, những vấn đề thực tiễn phát sinh cũng như ví dụ minh họa để hiểu rõ hơn về quá trình này.
1. Căn cứ pháp luật về việc xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 36, Luật Doanh nghiệp 2020, trong đó có nêu rõ rằng tài sản góp vốn có thể bao gồm quyền sử dụng đất nếu như tài sản này thuộc sở hữu hợp pháp của người góp vốn. Điều này có nghĩa là cá nhân, tổ chức tham gia góp vốn phải có chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo Luật Đất đai 2013. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 35, Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn phải được định giá và đảm bảo tính minh bạch, tránh tranh chấp sau này.
Theo Điều 36, Luật Đất đai 2013, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi tham gia góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng được đề cập. Người sử dụng đất có quyền sử dụng quyền sở hữu này để tham gia kinh doanh, nhưng phải đảm bảo rằng quyền sử dụng đất đó không bị tranh chấp, thế chấp, hay đang nằm trong diện bị thu hồi.
2. Cách thực hiện việc xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Để thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người góp vốn cần tuân thủ một loạt các bước sau đây để đảm bảo quá trình diễn ra hợp pháp và minh bạch:
a. Bước 1: Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất
Việc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất là bước đầu tiên và rất quan trọng. Giá trị của đất cần phải được xác định dựa trên giá thị trường tại thời điểm thực hiện giao dịch. Để đảm bảo tính khách quan và minh bạch, tổ chức hoặc cá nhân tham gia góp vốn cần sử dụng các dịch vụ của tổ chức thẩm định giá độc lập. Tổ chức này sẽ đánh giá chính xác giá trị thực tế của tài sản dựa trên yếu tố vị trí địa lý, loại đất, diện tích đất và tình hình thị trường.
Theo quy định tại Điều 37, Luật Doanh nghiệp 2020, nếu các bên tham gia góp vốn không thỏa thuận được về giá trị của quyền sử dụng đất, thì có thể nhờ đến các tổ chức thẩm định giá. Nếu sau đó vẫn phát sinh tranh chấp, vấn đề có thể được đưa ra giải quyết tại tòa án.
b. Bước 2: Lập hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Sau khi đã thẩm định giá trị của quyền sử dụng đất, các bên cần tiến hành lập hợp đồng góp vốn. Hợp đồng này phải được lập thành văn bản và có sự chứng thực, công chứng theo quy định của pháp luật. Điều này giúp đảm bảo tính pháp lý của giao dịch và là cơ sở để giải quyết khi phát sinh tranh chấp.
Hợp đồng góp vốn cần ghi rõ:
- Thông tin về quyền sử dụng đất.
- Giá trị góp vốn được thẩm định.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Thời gian và cách thức thực hiện việc chuyển nhượng.
c. Bước 3: Đăng ký quyền sử dụng đất góp vốn
Một trong những yêu cầu bắt buộc là việc đăng ký quyền sử dụng đất góp vốn với cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, quá trình này phải được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Việc đăng ký sẽ giúp chính thức hóa giao dịch, đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia.
3. Những vấn đề thực tiễn khi xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Trong thực tiễn, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng suôn sẻ. Một số vấn đề thường gặp bao gồm:
a. Tranh chấp về giá trị quyền sử dụng đất
Giá trị quyền sử dụng đất thường biến động theo thị trường, do đó, việc xác định giá trị này có thể gây tranh cãi giữa các bên tham gia. Mặc dù tổ chức thẩm định giá có thể cung cấp một con số cụ thể, nhưng giá trị này vẫn có thể bị phản đối nếu có biến động thị trường sau thời điểm thẩm định.
Ví dụ: Khi một khu vực đột ngột trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản, giá trị của mảnh đất có thể tăng vọt. Nếu việc góp vốn đã được thực hiện với mức giá thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế sau này, có thể sẽ phát sinh tranh chấp về việc điều chỉnh giá trị tài sản góp vốn.
b. Khó khăn trong thủ tục pháp lý
Thủ tục pháp lý liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng đất thường phức tạp và tốn nhiều thời gian. Đặc biệt, nếu quyền sử dụng đất đang nằm trong khu vực bị tranh chấp, hoặc có liên quan đến các quy hoạch của Nhà nước, quá trình này có thể kéo dài và gây khó khăn cho các bên tham gia.
c. Khó khăn trong việc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp
Trong một số trường hợp, người góp vốn có thể không có đủ tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất của mình, chẳng hạn như trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này có thể gây rắc rối và thậm chí làm cho giao dịch góp vốn không thể hoàn thành.
4. Ví dụ minh họa cho quy định về việc xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Ông B là chủ sở hữu một mảnh đất có diện tích 500m² tại một khu vực trung tâm thành phố. Theo thỏa thuận giữa ông B và các đối tác, ông sẽ góp vốn vào công ty cổ phần C bằng quyền sử dụng mảnh đất này, giá trị được định giá khoảng 20 tỷ đồng.
Để thực hiện quá trình này, ông B cần phải:
- Thẩm định giá trị mảnh đất thông qua một công ty thẩm định giá độc lập.
- Lập hợp đồng góp vốn giữa ông B và công ty cổ phần C, trong đó ghi rõ giá trị mảnh đất là 20 tỷ đồng và các điều khoản khác.
- Đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai để đảm bảo quyền lợi của ông B và công ty cổ phần C.
5. Những lưu ý cần thiết khi xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Thẩm định giá cần chính xác và khách quan: Giá trị của quyền sử dụng đất có thể thay đổi nhanh chóng theo thị trường. Do đó, việc sử dụng dịch vụ thẩm định giá từ các tổ chức uy tín là rất quan trọng để tránh tranh chấp sau này.
- Hợp đồng phải rõ ràng và đầy đủ thông tin: Hợp đồng góp vốn cần phải được soạn thảo cẩn thận, đảm bảo rằng tất cả các điều khoản đều rõ ràng và được các bên chấp thuận.
- Quy trình pháp lý phải tuân thủ chặt chẽ: Việc không tuân thủ các quy trình pháp lý, chẳng hạn như không đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền, có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý nghiêm trọng.
6. Kết luận
Việc xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một quá trình phức tạp, đòi hỏi các bên tham gia phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật và thực hiện đúng quy trình. Điều này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho các bên mà còn giúp giao dịch diễn ra suôn sẻ, tránh được các tranh chấp pháp lý trong tương lai.
Để thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp và hiệu quả, các bên cần hiểu rõ về quy định pháp luật, thực hiện đúng các bước thẩm định giá, ký hợp đồng và đăng ký quyền sử dụng đất. Trong trường hợp gặp khó khăn, việc tư vấn từ các chuyên gia pháp lý là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi.
Luật PVL Group cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý toàn diện trong việc xác định giá trị tài sản góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các vấn đề liên quan.
Tham khảo thêm tại đây | Xem thêm quy định tại báo Pháp Luật
