Người mua nhà có quyền đàm phán lại hợp đồng mua bán trong trường hợp nào? Bài viết giải thích chi tiết các trường hợp người mua có quyền đàm phán lại hợp đồng.
1. Người mua nhà có quyền đàm phán lại hợp đồng mua bán trong trường hợp nào?
Trong quá trình mua bán nhà ở, hợp đồng đóng vai trò quan trọng nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên, không phải lúc nào hợp đồng cũng hoàn hảo và đáp ứng được kỳ vọng của người mua. Vậy người mua nhà có quyền đàm phán lại hợp đồng mua bán trong trường hợp nào? Bài viết này sẽ trình bày chi tiết các trường hợp pháp lý cho phép người mua đàm phán lại hợp đồng, bảo vệ quyền lợi của mình khi có vấn đề phát sinh.
2. Các trường hợp người mua nhà có quyền đàm phán lại hợp đồng mua bán
2.1. Hợp đồng có điều khoản bất lợi, thiếu minh bạch
Người mua có quyền đàm phán lại hợp đồng nếu phát hiện các điều khoản không rõ ràng, thiếu minh bạch hoặc gây bất lợi cho mình. Một số điều khoản thường gặp như:
- Điều khoản về giá cả và thanh toán không rõ ràng: Nếu hợp đồng có các điều khoản về giá nhà hoặc phương thức thanh toán không rõ ràng, không công bằng, người mua có quyền yêu cầu đàm phán lại để điều chỉnh.
- Điều khoản về thời hạn bàn giao nhà không hợp lý: Nếu thời hạn bàn giao nhà không phù hợp hoặc không được quy định cụ thể, người mua có thể yêu cầu điều chỉnh lại thời hạn này để đảm bảo lợi ích của mình.
- Điều khoản về quyền và nghĩa vụ không cân đối: Các điều khoản gây mất cân đối về quyền và nghĩa vụ giữa các bên, ví dụ như trách nhiệm bảo hành của bên bán quá hạn chế, cũng là lý do để người mua đàm phán lại.
2.2. Phát hiện sai lệch về thông tin nhà ở
- Thông tin về diện tích, tình trạng pháp lý không đúng: Người mua có quyền đàm phán lại hợp đồng nếu phát hiện diện tích thực tế của nhà không đúng với diện tích ghi trong hợp đồng, hoặc tình trạng pháp lý của nhà không đúng như bên bán cam kết.
- Phát hiện lỗi kỹ thuật hoặc chất lượng công trình không đạt yêu cầu: Nếu sau khi kiểm tra nhà ở, người mua phát hiện có lỗi kỹ thuật, sai lệch về chất lượng công trình so với cam kết ban đầu, họ có thể yêu cầu đàm phán lại để điều chỉnh giá hoặc yêu cầu bên bán khắc phục.
2.3. Bên bán vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng
- Không bàn giao nhà đúng hạn: Trường hợp bên bán không bàn giao nhà đúng thời hạn như đã cam kết trong hợp đồng, người mua có quyền yêu cầu đàm phán lại các điều khoản về thời gian bàn giao và bồi thường thiệt hại nếu có.
- Bên bán không thực hiện các nghĩa vụ sửa chữa, bảo hành: Nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ bảo hành, sửa chữa như đã thỏa thuận, người mua có thể yêu cầu đàm phán lại để bên bán thực hiện đúng trách nhiệm.
2.4. Do thay đổi hoàn cảnh khách quan
- Thay đổi quy hoạch, pháp lý của khu vực: Nếu khu vực nhà ở bị thay đổi quy hoạch hoặc pháp lý, ảnh hưởng đến giá trị nhà, người mua có quyền đàm phán lại hợp đồng để điều chỉnh các điều khoản phù hợp với hoàn cảnh mới.
- Sự kiện bất khả kháng: Các sự kiện như thiên tai, dịch bệnh hoặc các tình huống nằm ngoài kiểm soát khiến việc thực hiện hợp đồng trở nên khó khăn hoặc không thể, người mua có thể yêu cầu đàm phán lại để thay đổi các điều khoản hoặc chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường.
2.5. Thỏa thuận của các bên về việc sửa đổi hợp đồng
Ngoài các trường hợp phát sinh từ sai phạm hoặc thay đổi hoàn cảnh, các bên có thể thỏa thuận đàm phán lại hợp đồng bất cứ lúc nào nếu có sự đồng ý của cả hai bên. Điều này thường diễn ra khi:
- Hai bên muốn điều chỉnh giá cả: Có sự biến động về giá trị thị trường hoặc chi phí xây dựng khiến các bên muốn thay đổi giá mua bán.
- Thay đổi phương thức thanh toán: Bên mua hoặc bên bán muốn điều chỉnh phương thức hoặc thời hạn thanh toán cho phù hợp với điều kiện thực tế.
3. Quy trình đàm phán lại hợp đồng
- Gửi yêu cầu đàm phán: Người mua gửi yêu cầu đàm phán lại hợp đồng bằng văn bản, nêu rõ lý do và các điều khoản muốn thay đổi.
- Thỏa thuận đàm phán: Hai bên tiến hành đàm phán, trao đổi về các điều khoản cần sửa đổi. Việc đàm phán cần dựa trên tinh thần hợp tác, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của cả hai bên.
- Lập phụ lục hợp đồng: Nếu đạt được thỏa thuận, các bên sẽ lập phụ lục hợp đồng để ghi nhận các điều khoản thay đổi. Phụ lục này cần được công chứng hoặc chứng thực tương tự như hợp đồng gốc để đảm bảo hiệu lực pháp lý.
4. Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2014.
- Bộ luật Dân sự 2015.
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định về quản lý và sử dụng nhà ở.
Để tìm hiểu thêm về các quy định chi tiết về quyền đàm phán lại hợp đồng mua bán nhà ở, bạn có thể tham khảo tại Luật nhà ở và đọc thêm các bài viết hữu ích tại Báo Pháp Luật.
