Bên mua nhà có quyền gì khi bên bán vi phạm hợp đồng mua bán? Căn cứ pháp luật, cách thực hiện và những vấn đề thực tiễn.
Bên mua nhà có quyền gì khi bên bán vi phạm hợp đồng mua bán?
Trong quá trình mua bán nhà, việc bên bán vi phạm hợp đồng có thể gây ra nhiều thiệt hại cho bên mua. Để bảo vệ quyền lợi của mình, bên mua nhà cần hiểu rõ các quyền mà pháp luật đã quy định, cũng như cách thực hiện khi đối mặt với các vi phạm từ bên bán.
Căn cứ pháp luật về quyền của bên mua khi bên bán vi phạm hợp đồng mua bán
Theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014, bên mua có các quyền nhất định khi bên bán vi phạm hợp đồng mua bán nhà:
- Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015: Quy định quyền hủy bỏ hợp đồng khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ. Trong trường hợp này, bên mua có thể yêu cầu hoàn trả lại tiền đã thanh toán và bồi thường thiệt hại.
- Điều 122 Luật Nhà ở 2014: Quy định về trách nhiệm của bên bán khi vi phạm hợp đồng, bao gồm việc hoàn trả tiền, phạt vi phạm, và bồi thường thiệt hại cho bên mua.
- Điều 41 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014: Bên mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn trả tiền đã thanh toán, phạt vi phạm, hoặc khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên bán không thực hiện đúng cam kết về thời gian giao nhà, chất lượng nhà, hoặc các điều kiện khác.
Quyền của bên mua khi bên bán vi phạm hợp đồng mua bán
- Yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng: Bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện đúng các nghĩa vụ đã cam kết, bao gồm việc bàn giao nhà đúng thời gian, đảm bảo chất lượng nhà ở, và cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý.
- Yêu cầu hủy bỏ hợp đồng: Nếu bên bán vi phạm nghiêm trọng, bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu hoàn trả lại số tiền đã thanh toán, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh.
- Yêu cầu phạt vi phạm: Hợp đồng mua bán thường có điều khoản về phạt vi phạm khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ. Bên mua có quyền yêu cầu bên bán trả tiền phạt vi phạm theo thỏa thuận.
- Khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại: Nếu không thể giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, bên mua có quyền khởi kiện bên bán ra tòa án để yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm hợp đồng gây ra.
Cách thực hiện khi bên bán vi phạm hợp đồng mua bán
- Gửi thông báo yêu cầu thực hiện hợp đồng: Bên mua cần gửi văn bản thông báo cho bên bán yêu cầu thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký.
- Thương lượng giải quyết tranh chấp: Nếu bên bán không đáp ứng yêu cầu, hai bên có thể thương lượng để tìm giải pháp phù hợp, bao gồm việc sửa chữa, bồi thường hoặc điều chỉnh hợp đồng.
- Lập biên bản vi phạm và yêu cầu bồi thường: Nếu không đạt được thỏa thuận, bên mua cần lập biên bản vi phạm, ghi rõ các vi phạm và yêu cầu bồi thường cụ thể.
- Khởi kiện ra tòa án: Nếu các bước trên không mang lại kết quả, bên mua có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp và bồi thường thiệt hại.
Những vấn đề thực tiễn khi bên bán vi phạm hợp đồng mua bán
- Chậm bàn giao nhà hoặc giấy tờ pháp lý: Một trong những vi phạm phổ biến là bên bán không bàn giao nhà đúng thời hạn, hoặc không cung cấp đủ giấy tờ pháp lý cần thiết, gây khó khăn cho bên mua.
- Nhà ở không đúng chất lượng cam kết: Nhiều trường hợp nhà ở được bàn giao không đạt tiêu chuẩn chất lượng như đã thỏa thuận, như sử dụng vật liệu kém chất lượng hoặc sai lệch về thiết kế.
- Thiếu thiện chí giải quyết vi phạm: Một số bên bán thiếu thiện chí trong việc giải quyết vi phạm, kéo dài thời gian xử lý, gây thiệt hại thêm cho bên mua.
Ví dụ minh họa
Tại một dự án căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh, bên mua đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với cam kết bàn giao vào tháng 6 năm 2024. Tuy nhiên, đến thời hạn, bên bán không thể bàn giao nhà vì công trình chưa hoàn thiện và cũng không cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Sau nhiều lần yêu cầu mà không có phản hồi tích cực, bên mua quyết định khởi kiện ra tòa án, yêu cầu bên bán hoàn trả tiền đã thanh toán và bồi thường thiệt hại.
Những lưu ý cần thiết
- Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán: Trước khi ký hợp đồng, bên mua cần kiểm tra kỹ các điều khoản về quyền và nghĩa vụ, đặc biệt là các điều khoản về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.
- Lưu giữ chứng cứ: Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên mua cần lưu giữ các chứng cứ về vi phạm của bên bán, như biên bản bàn giao, email, tin nhắn, để làm căn cứ yêu cầu bồi thường.
- Tham khảo ý kiến luật sư: Nếu tranh chấp phức tạp, bên mua nên tham khảo ý kiến luật sư để được tư vấn và hướng dẫn các bước xử lý phù hợp.
Kết luận bên mua nhà có quyền gì khi bên bán vi phạm hợp đồng mua bán?
Bên mua nhà có nhiều quyền khi bên bán vi phạm hợp đồng mua bán, bao gồm yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thậm chí là khởi kiện ra tòa án. Việc nắm rõ các quyền này giúp bên mua bảo vệ được quyền lợi của mình và xử lý các vi phạm một cách hiệu quả. Để đảm bảo giao dịch an toàn, bên mua nên thận trọng trong quá trình ký kết hợp đồng và tuân thủ các quy định pháp luật.
Để biết thêm chi tiết về các quy định này, bạn có thể tham khảo thêm tại trang Luật Nhà ở và các bài viết liên quan từ Báo Pháp Luật.
Bài viết này được cung cấp bởi Luật PVL Group.
