Hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

Công ty luật PVL chuyên soạn thảo Hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, đảm bảo tối đa quyền lợi và bảo vệ bạn khi xảy ra tranh chấp. Liên hệ PVL GROUP để được tư vấn pháp lý chuyên sâu ngay hôm nay!

Mục Lục

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Số: [Số hợp đồng]/HĐMB-NOGLSDĐ

Hôm nay, ngày……tháng….năm 2025, tại [Địa điểm ký kết Hợp đồng, thường là Văn phòng Công chứng], chúng tôi gồm có:

CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ ĐIỀU KHOẢN CHUNG

Hợp đồng này được lập trên cơ sở:

Bộ luật Dân sự 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Các quy định pháp luật hiện hành khác có liên quan đến hoạt động mua bán bất động sản.

BÊN BÁN (BÊN A):

Họ và tên: …………………………………………………………………………………………
Ngày sinh: ……………………………… Giới tính: ……………………………………………
CMND/CCCD/Hộ chiếu số: ……………………………… Ngày cấp: ………………… Nơi cấp: …………………
Địa chỉ thường trú/tạm trú: ………………………………………………………………………
Điện thoại: ………………………………………… Email: …………………………………………………………
Mã số thuế cá nhân: …………………………………………………………………………
Trường hợp có nhiều đồng sở hữu (hộ gia đình, vợ/chồng, đồng thừa kế): (Liệt kê đầy đủ thông tin của từng đồng sở hữu và cam kết tất cả đồng sở hữu đều đồng ý bán và cùng ký kết/ủy quyền ký kết hợp đồng này).

BÊN MUA (BÊN B):

Trường hợp cá nhân:
- Họ và tên: …………………………………………………………………………………………
- Ngày sinh: ……………………………… Giới tính: ……………………………………………
- CMND/CCCD/Hộ chiếu số: ……………………………… Ngày cấp: ………………… Nơi cấp: …………………
- Địa chỉ thường trú/tạm trú: ………………………………………………………………………
- Điện thoại: ………………………………………… Email: …………………………………………………………
- Mã số thuế cá nhân: …………………………………………………………………………
- Tài khoản ngân hàng số: ……………………………………… Ngân hàng: ………………………………………………
Trường hợp tổ chức/doanh nghiệp:
- Tên doanh nghiệp: ………………………………………………………………………………………
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/ĐKKD số: ……………………………………………… do [Cơ quan cấp] cấp ngày [ngày] tháng [tháng] năm [năm].
- Địa chỉ trụ sở chính: …………………………………………………………………………………
- Mã số thuế: …………………………………………………………………………………………
- Điện thoại: ………………………………………… Email: …………………………………………………………
- Tài khoản ngân hàng số: ……………………………………… Ngân hàng: ………………………………………………
- Đại diện bởi: ……………………………… Chức vụ: Tổng Giám đốc/Giám đốc/Chủ tịch HĐQT
- Giấy ủy quyền (nếu có): Số [số] ngày [ngày] tháng [tháng] năm [năm] của [Người ủy quyền] ủy quyền cho [Người được ủy quyền].

Hai bên (sau đây gọi chung là “Các Bên” và gọi riêng là “Bên”) cùng đồng ý ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất này (“Hợp Đồng”) trên cơ sở các điều khoản sau:

Điều 1. Đối tượng của Hợp Đồng

Đối tượng của Hợp đồng này là việc Bên A bán và Bên B mua một căn nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó tại địa chỉ cụ thể sau đây (sau đây gọi là “Nhà Đất”):

Thông tin chi tiết về Quyền sử dụng Đất:
- Thửa đất số: [ghi rõ số thửa đất]
- Tờ bản đồ số: [ghi rõ số tờ bản đồ]
- Địa chỉ thửa đất: [ghi rõ số nhà, đường, hẻm/ngõ, khu dân cư, phường/xã, quận/huyện, tỉnh/thành phố]
- Diện tích đất: [ghi rõ diện tích bằng số và chữ, ví dụ: 120 m² (Một trăm hai mươi mét vuông)]
- Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng.
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại [đô thị/nông thôn]. (Nếu có nhiều mục đích sử dụng, ghi rõ từng mục đích và diện tích tương ứng, ví dụ: [Diện tích] m² đất ở, [Diện tích] m² đất trồng cây lâu năm – trường hợp có chuyển đổi mục đích).
- Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài.
- Nguồn gốc sử dụng đất: [ghi rõ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất/Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất/Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, v.v.].
- Quy hoạch: Bên A cam kết Tài Sản không nằm trong khu vực quy hoạch giải tỏa, không có tranh chấp quy hoạch tại thời điểm ký kết Hợp đồng. (Tùy chọn: Bên B đã tự tìm hiểu thông tin quy hoạch tại [tên cơ quan/địa điểm] và đồng ý với hiện trạng quy hoạch của Tài Sản).
Thông tin chi tiết về Quyền sở hữu Nhà ở gắn liền với đất:
- Loại hình nhà: [ghi rõ Nhà ở riêng lẻ/Nhà cấp 4/Nhà 2 tầng, v.v.].
- Kết cấu chính: [ghi rõ Móng, khung, sàn bê tông cốt thép/tường gạch, mái tôn/ngói/bê tông cốt thép].
- Số tầng: [ghi rõ số tầng, ví dụ: 02 tầng + 01 tum].
- Tổng diện tích sàn xây dựng: [ghi rõ diện tích bằng số và chữ, ví dụ: 180 m² (Một trăm tám mươi mét vuông)].
- Diện tích xây dựng tầng 1 (diện tích chiếm đất): [ghi rõ diện tích] m².
- Năm hoàn thành xây dựng: [ghi rõ năm].
- Hồ sơ pháp lý liên quan đến công trình xây dựng: [ghi rõ đã được cấp phép xây dựng số… do… cấp ngày… và/hoặc đã được hoàn công theo Giấy chứng nhận/biên bản hoàn công số…].
- Hiện trạng bàn giao: Nhà Ở được bàn giao theo hiện trạng thực tế tại thời điểm ký kết Hợp đồng này. Bên B đã xem xét kỹ lưỡng và đồng ý với hiện trạng của Nhà Ở. Chi tiết hiện trạng nội thất, ngoại thất và các tài sản gắn liền với đất khác (ví dụ: sân vườn, tường rào, cổng, gara ô tô, cây xanh lâu năm, giếng khoan, công trình phụ trợ, nội thất cố định như tủ âm tường, điều hòa, bình nóng lạnh, v.v.) được quy định cụ thể tại Phụ lục 01 – Danh mục tài sản gắn liền với đất và hiện trạng bàn giao. Bên A cam kết bàn giao Nhà Đất đúng theo hiện trạng đã thỏa thuận.
Giấy tờ pháp lý chung của Nhà Đất:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: [ghi rõ số GCN] số vào sổ cấp GCN: [ghi rõ số vào sổ] do [Cơ quan cấp GCN] cấp ngày [ngày] tháng [tháng] năm [năm]. (Bản gốc Giấy chứng nhận được đính kèm và là một phần không thể tách rời của Hợp đồng này).
Mục đích sử dụng của Nhà Đất: [ghi rõ để ở, để ở kết hợp kinh doanh, cho thuê, v.v.].
Tình trạng pháp lý của Nhà Đất:
- Bên A cam kết Nhà Đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp và duy nhất của Bên A (hoặc các đồng sở hữu hợp pháp), đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nhà Đất không bị tranh chấp, không bị khiếu nại, không bị cầm cố, thế chấp tại bất kỳ tổ chức tín dụng/cá nhân nào (trừ trường hợp đã được Bên B đồng ý và có biện pháp xử lý phù hợp, ví dụ: Bên A chịu trách nhiệm giải chấp trước hoặc đồng thời với việc thanh toán của Bên B), không bị phong tỏa, không thuộc diện bị cấm giao dịch hoặc các hạn chế khác theo quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết Hợp đồng này. Bên A cam kết chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về cam kết này.

Điều 2. Giá trị Hợp Đồng và Phương thức Thanh toán

Giá mua bán Nhà Đất:
- Tổng giá trị Hợp đồng mua bán Nhà Đất (bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất) là: [ghi rõ tổng số tiền bằng số và bằng chữ, cùng đơn vị tiền tệ, ví dụ: TÁM TỶ SÁU TRĂM TRIỆU ĐỒNG CHẴN (8.600.000.000 VNĐ)].
- Giá này là giá cuối cùng, không thay đổi.
- Các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu Nhà Đất, bao gồm nhưng không giới hạn: Thuế thu nhập cá nhân (đối với Bên A), Lệ phí trước bạ (đối với Bên B), Phí thẩm định hồ sơ, Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên Bên B, v.v., sẽ do [Bên A chịu/Bên B chịu/Hai bên cùng chịu theo tỷ lệ…] theo quy định của pháp luật tại thời điểm giao dịch.
Đồng tiền thanh toán: Việt Nam Đồng (VNĐ).
Phương thức thanh toán: Chuyển khoản ngân hàng hoặc nộp tiền mặt.
- Thông tin tài khoản ngân hàng của Bên A: [ghi rõ Tên tài khoản, Số tài khoản, Tên ngân hàng, Chi nhánh].
Tiến độ thanh toán: Bên B sẽ thanh toán giá trị Hợp đồng theo các đợt sau đây:
- Đợt 1 (Đặt cọc/Ký Hợp đồng tại phòng công chứng): Thanh toán [tỷ lệ %] tổng giá trị Hợp đồng tương đương [số tiền] VNĐ ngay tại thời điểm ký kết Hợp đồng này tại phòng công chứng. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận là một phần của tổng giá trị Hợp đồng.
- Đợt 2 (Hoàn tất giải chấp – nếu có): Nếu Nhà Đất đang bị thế chấp, Bên B sẽ thanh toán [tỷ lệ %] tổng giá trị Hợp đồng tương đương [số tiền] VNĐ trong vòng [số] ngày làm việc kể từ ngày Bên A hoàn tất thủ tục giải chấp và cung cấp giấy tờ xác nhận việc giải chấp hợp pháp cho Bên B. Hai bên sẽ cùng lập Biên bản xác nhận giải chấp.
- Đợt cuối (Bàn giao Giấy chứng nhận đã sang tên và Nhà Đất): Thanh toán [tỷ lệ % còn lại] tổng giá trị Hợp đồng tương đương [số tiền] VNĐ trong vòng [số] ngày làm việc kể từ ngày Bên B nhận được bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được sang tên cho Bên B tại [địa điểm bàn giao].
- Mọi khoản thanh toán phải có chứng từ xác nhận (biên nhận/giấy báo có của ngân hàng) và Bên B có quyền yêu cầu Bên A cung cấp biên nhận bằng văn bản cho từng khoản thanh toán.
- Trường hợp Bên B vay vốn ngân hàng để thanh toán, Bên A đồng ý cho ngân hàng giải ngân trực tiếp vào tài khoản của Bên A theo thỏa thuận của ba bên (Bên A, Bên B, Ngân hàng) và Hợp đồng tín dụng.

Điều 3. Thời gian và Địa điểm Bàn giao Nhà Đất và Hồ sơ pháp lý

Thời gian bàn giao Nhà Đất:
- Bên A cam kết bàn giao Nhà Đất (hiện trạng, chìa khóa và các tài sản gắn liền theo Điều 1.2 và Phụ lục 01) cho Bên B vào hoặc trước ngày [ngày] tháng [tháng] năm [năm] (hoặc ngay sau khi Bên B thanh toán đủ Đợt cuối theo Điều 2.4).
- Việc bàn giao sẽ được thực hiện khi Nhà Đất không còn người ở và tài sản cá nhân của Bên A (trừ các tài sản gắn liền theo Hợp đồng) đã được di chuyển hết.
Địa điểm bàn giao Nhà Đất: Nhà Đất sẽ được bàn giao tại địa chỉ: [Địa chỉ cụ thể của Nhà Đất].
Thủ tục bàn giao Nhà Đất:
- Tại thời điểm bàn giao Nhà Đất, đại diện của hai bên sẽ cùng kiểm tra tình trạng Nhà Đất so với hiện trạng và danh mục đã thỏa thuận tại Điều 1.2 và Phụ lục 01.
- Hai bên sẽ ký Biên bản bàn giao Nhà Đất. Biên bản này là căn cứ pháp lý xác nhận việc Bên A đã hoàn thành nghĩa vụ bàn giao và Bên B đã nhận Nhà Đất. Kể từ thời điểm ký Biên bản bàn giao, mọi rủi ro liên quan đến Nhà Đất (mất mát, hư hỏng do nguyên nhân khách quan, thiên tai) sẽ chuyển sang Bên B. Bên B có quyền sử dụng, khai thác Nhà Đất.
- Bên B có trách nhiệm cử đại diện đến nhận bàn giao Nhà Đất theo đúng thời gian quy định trong thông báo của Bên A. Nếu Bên B không đến nhận bàn giao mà không có lý do chính đáng hoặc không thông báo trước cho Bên A, hoặc từ chối nhận bàn giao mà không có lỗi của Bên A, thì Nhà Đất được xem là đã bàn giao cho Bên B kể từ ngày hết hạn nhận bàn giao được nêu trong thông báo của Bên A.
Bàn giao hồ sơ pháp lý:
- Tại thời điểm bàn giao Nhà Đất và thanh toán Đợt cuối (hoặc theo thỏa thuận cụ thể tại phòng công chứng), Bên A sẽ bàn giao cho Bên B toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến Nhà Đất, bao gồm:
  - Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được sang tên cho Bên B.
  - Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên Bên A (trước khi sang tên).
  - Các giấy tờ gốc/bản sao có chứng thực liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng Nhà Đất của Bên A trước khi chuyển nhượng (nếu có, ví dụ: Hợp đồng mua bán trước đó, biên bản chia tài sản thừa kế, v.v.).
  - Hồ sơ hoàn công công trình (bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu hoàn thành – nếu có và được thể hiện trên GCN).
  - Các giấy tờ tùy thân của Bên A (bản sao có chứng thực) phục vụ cho việc sang tên (nếu cần).
  - Các tài liệu hướng dẫn sử dụng, bảo trì các thiết bị gắn liền với Nhà Đất (nếu có).
  - Các hóa đơn, chứng từ đã thanh toán các khoản thuế, phí liên quan đến Nhà Đất trước thời điểm bàn giao (nếu có).
- Việc bàn giao hồ sơ phải được lập thành Biên bản bàn giao hồ sơ có chữ ký của đại diện hai bên.

Điều 4. Thủ tục đăng ký biến động (sang tên) quyền sở hữu Nhà Ở và quyền sử dụng đất

Trong vòng [số] ngày làm việc kể từ ngày Hợp đồng này được công chứng, Bên B có trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sở hữu Nhà Ở và quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Bên A có trách nhiệm phối hợp và cung cấp đầy đủ các giấy tờ gốc/bản sao có chứng thực cần thiết, có mặt khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu để Bên B hoàn tất thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các chi phí liên quan đến thủ tục sang tên Giấy chứng nhận (lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (nếu Bên A chịu), phí thẩm định, lệ phí cấp GCN, v.v.) sẽ do [Bên B/Bên A/Hai bên cùng chịu theo tỷ lệ…] theo thỏa thuận tại Điều 2.1 và theo quy định của pháp luật.
Nếu một trong hai bên cố tình trì hoãn hoặc không hợp tác trong việc hoàn tất thủ tục sang tên Giấy chứng nhận mà không có lý do chính đáng, bên vi phạm sẽ phải chịu phạt vi phạm Hợp đồng theo Điều 7 và bồi thường thiệt hại theo Điều 8 của Hợp đồng này.

Điều 5. Quyền và Nghĩa vụ của Các Bên

Quyền của Bên A (Bên Bán):
- Yêu cầu Bên B thanh toán đầy đủ và đúng hạn giá trị Hợp đồng theo các điều khoản đã thỏa thuận tại Điều 2.
- Yêu cầu Bên B tuân thủ các quy định, nội quy của khu dân cư (nếu có) và các quy định pháp luật liên quan trong quá trình sử dụng Nhà Đất (sau khi đã bàn giao).
- Đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo quy định tại Điều 10 của Hợp đồng này.
- Yêu cầu Bên B bồi thường thiệt hại nếu Bên B vi phạm Hợp đồng gây thiệt hại cho Bên A.
Nghĩa vụ của Bên A (Bên Bán):
- Đảm bảo Nhà Đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp và đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết Hợp đồng này.
- Bàn giao Nhà Đất đúng hiện trạng, chất lượng, và các tài sản gắn liền đã cam kết tại Điều 1.2 và Phụ lục 01.
- Bàn giao Nhà Đất và toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan cho Bên B đúng thời gian, địa điểm đã thỏa thuận.
- Phối hợp và hỗ trợ Bên B trong việc hoàn tất các thủ tục đăng ký biến động quyền sở hữu Nhà Đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thanh toán các khoản thuế, phí, lệ phí mà Bên A phải chịu theo quy định pháp luật và thỏa thuận tại Hợp đồng này (đặc biệt là Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản).
- Đảm bảo các hệ thống điện, nước, internet (nếu có) tại Nhà Đất hoạt động bình thường tại thời điểm bàn giao và các khoản chi phí điện, nước, internet, phí quản lý (nếu có) phát sinh trước thời điểm bàn giao sẽ do Bên A chịu trách nhiệm thanh toán.
- Di chuyển toàn bộ tài sản không thuộc danh mục chuyển nhượng ra khỏi Nhà Đất trước thời điểm bàn giao.
Quyền của Bên B (Bên Mua):
- Yêu cầu Bên A bàn giao Nhà Đất đúng thời gian, địa điểm và hiện trạng, tiêu chuẩn đã thỏa thuận trong Hợp đồng.
- Yêu cầu Bên A cung cấp đầy đủ thông tin và hồ sơ pháp lý liên quan đến Nhà Đất.
- Được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên mình sau khi đã thanh toán đầy đủ giá trị Hợp đồng và hoàn tất các thủ tục theo quy định.
- Từ chối nhận bàn giao Nhà Đất nếu Nhà Đất không đúng hiện trạng đã cam kết hoặc có hư hỏng không phải do lỗi của Bên B và yêu cầu Bên A khắc phục.
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu Bên A vi phạm Hợp đồng gây thiệt hại cho Bên B.
Nghĩa vụ của Bên B (Bên Mua):
- Thanh toán đầy đủ và đúng hạn giá trị Hợp đồng cho Bên A theo tiến độ đã thỏa thuận tại Điều 2.
- Tuân thủ các quy định của Hợp đồng này và các quy định pháp luật về nhà ở, đất đai, xây dựng, môi trường và trật tự an toàn xã hội sau khi nhận bàn giao Nhà Đất.
- Chịu trách nhiệm về các khoản thuế, phí, lệ phí mà Bên B phải chịu theo quy định pháp luật và thỏa thuận tại Hợp đồng này (đặc biệt là Lệ phí trước bạ).
- Đến nhận bàn giao Nhà Đất đúng thời gian quy định trong thông báo của Bên A.
- Thanh toán các khoản chi phí điện, nước, internet, phí quản lý (nếu có) phát sinh kể từ thời điểm nhận bàn giao Nhà Đất.
- Thực hiện các thủ tục đăng ký biến động quyền sở hữu Nhà Đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền một cách nhanh chóng.

Điều 6. Cam kết về tình trạng pháp lý và quy hoạch