Phí bảo trì nhà chung cư được quản lý bởi đơn vị nào? Quy định pháp lý, ví dụ minh họa, các vướng mắc thực tế, và những lưu ý cần biết về phí bảo trì nhà chung cư.
Phí bảo trì nhà chung cư được quản lý bởi đơn vị nào?
Phí bảo trì nhà chung cư là một trong những khoản phí quan trọng để duy trì và bảo dưỡng các khu vực công cộng trong các tòa nhà chung cư. Vậy, phí này được quản lý bởi đơn vị nào? Theo quy định pháp luật hiện hành, phí bảo trì nhà chung cư chủ yếu được quản lý bởi Ban quản trị nhà chung cư, hoặc trong trường hợp chưa có Ban quản trị, thì chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm quản lý khoản phí này. Mục đích của phí bảo trì là để sử dụng cho việc sửa chữa, bảo dưỡng các phần sở hữu chung của tòa nhà như thang máy, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, và các khu vực công cộng khác.
Tùy theo loại chung cư (thương mại, tái định cư, nhà ở xã hội), mức phí bảo trì sẽ có thể khác nhau, nhưng thông thường được quy định bằng 2% giá trị căn hộ bán hoặc cho thuê.
Ban quản trị nhà chung cư là đơn vị đại diện cho cư dân trong việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì. Theo Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Ban quản trị phải mở tài khoản tại ngân hàng thương mại để gửi khoản phí bảo trì này. Chủ đầu tư sau khi bán căn hộ phải có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị trong vòng 7 ngày kể từ khi được thành lập.
Ví dụ minh họa về quản lý phí bảo trì nhà chung cư
Giả sử, một khu chung cư ABC với 200 căn hộ có tổng giá trị quỹ bảo trì là 5 tỷ đồng. Sau khi Ban quản trị được bầu và thành lập, chủ đầu tư đã chuyển số tiền này vào tài khoản ngân hàng mà Ban quản trị mở. Sau đó, Ban quản trị tiến hành họp cư dân và quyết định sử dụng một phần quỹ để sửa chữa hệ thống thang máy hư hỏng, hệ thống đèn chiếu sáng khu vực hành lang, và bảo dưỡng hệ thống thoát nước ngầm.
Trong trường hợp không có Ban quản trị, chủ đầu tư sẽ trực tiếp quản lý và sử dụng số tiền này để bảo trì tòa nhà. Tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến nhiều vấn đề mâu thuẫn và thiếu minh bạch.
Những vướng mắc thực tế về quản lý phí bảo trì
Dù quy định về phí bảo trì nhà chung cư đã được nêu rõ, nhưng trong thực tế, có nhiều vướng mắc phát sinh liên quan đến quản lý và sử dụng khoản phí này. Một số vấn đề phổ biến bao gồm:
1. Chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì: Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ quy định về thời gian bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.
2. Thiếu minh bạch trong việc sử dụng quỹ: Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm sử dụng quỹ bảo trì theo đúng mục đích, nhưng không phải lúc nào cũng công khai và minh bạch trong các quyết định chi tiêu. Điều này tạo ra nghi ngờ từ phía cư dân về việc sử dụng quỹ một cách hiệu quả.
3. Tranh chấp về quyền quản lý quỹ bảo trì: Đôi khi giữa cư dân và chủ đầu tư có tranh chấp về việc ai có quyền quản lý quỹ bảo trì, đặc biệt là trong những dự án mà chủ đầu tư cố tình trì hoãn việc thành lập Ban quản trị.
Những lưu ý cần thiết khi đóng và quản lý phí bảo trì
1. Nắm rõ quyền và trách nhiệm: Cư dân cần hiểu rõ trách nhiệm của Ban quản trị trong việc quản lý quỹ bảo trì. Đồng thời, cần theo dõi sát sao việc sử dụng quỹ và yêu cầu công khai minh bạch từ Ban quản trị.
2. Giám sát hoạt động của Ban quản trị: Cư dân có quyền yêu cầu báo cáo tài chính định kỳ từ Ban quản trị về tình hình sử dụng quỹ bảo trì. Việc này giúp đảm bảo quỹ được sử dụng đúng mục đích và tránh tình trạng lạm dụng.
3. Phối hợp với chủ đầu tư: Trong trường hợp Ban quản trị chưa được thành lập, cư dân cần phối hợp với chủ đầu tư để giám sát việc sử dụng quỹ bảo trì, tránh tình trạng thiếu minh bạch.
4. Thực hiện đúng quy trình pháp lý: Nếu phát hiện chủ đầu tư không tuân thủ quy định về việc bàn giao quỹ bảo trì, cư dân có thể yêu cầu sự can thiệp từ các cơ quan quản lý nhà nước, như Ủy ban Nhân dân cấp quận/huyện nơi dự án chung cư tọa lạc.
Căn cứ pháp lý
Phí bảo trì nhà chung cư và việc quản lý quỹ bảo trì được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật sau:
- Luật Nhà ở 2014, Điều 108 quy định về việc thu phí bảo trì và trách nhiệm của chủ đầu tư.
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 36 nêu chi tiết về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị.
- Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có điều khoản liên quan đến việc quản lý phí bảo trì.
Kết luận
Phí bảo trì nhà chung cư là một phần quan trọng đảm bảo sự vận hành, bảo dưỡng của các khu vực chung. Việc quản lý quỹ này, dù do chủ đầu tư hay Ban quản trị chịu trách nhiệm, cần phải được thực hiện minh bạch và đúng quy định pháp luật. Cư dân cần nắm rõ quyền lợi và trách nhiệm của mình để đảm bảo quỹ bảo trì được sử dụng một cách hợp lý.
Xem thêm: Các quy định về luật nhà ở
Tham khảo thêm: Pháp luật và quy định liên quan
