Chính phủ có chính sách nào để kiểm soát giá bán nhà ở xã hội không?

1. Chính phủ có chính sách nào để kiểm soát giá bán nhà ở xã hội không?

Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách để kiểm soát giá bán nhà ở xã hội nhằm đảm bảo tính công bằng cho các đối tượng có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách khác. Những biện pháp kiểm soát này bao gồm quy định về khung giá bán tối đa, các điều kiện tham gia thị trường và cơ chế kiểm soát để đảm bảo nhà ở xã hội được bán đúng đối tượng và giá hợp lý.

Các chính sách kiểm soát giá bán nhà ở xã hội được thực hiện qua các quy định sau:

• Quy định khung giá bán và giá cho thuê mua: Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và các quy định liên quan, Chính phủ quy định mức giá bán tối đa đối với nhà ở xã hội. Các chủ đầu tư không được phép bán vượt quá mức giá này để đảm bảo tính hợp lý của giá bán cho người thu nhập thấp.
• Kiểm soát lợi nhuận của chủ đầu tư: Lợi nhuận của các nhà đầu tư khi phát triển nhà ở xã hội bị giới hạn. Cụ thể, lợi nhuận tối đa từ việc phát triển và bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng mức đầu tư dự án. Điều này nhằm tránh tình trạng đầu cơ và đảm bảo giá nhà ở xã hội không bị đẩy lên quá cao.
• Xác định giá bán dựa trên chi phí thực tế: Giá bán nhà ở xã hội được xác định dựa trên tổng chi phí xây dựng thực tế của dự án, bao gồm chi phí đất đai (nếu có), chi phí xây dựng và các chi phí liên quan. Nhà đầu tư phải tính toán và trình lên cơ quan có thẩm quyền để phê duyệt giá bán, đảm bảo rằng giá được xác định dựa trên cơ sở chi phí thực tế và không bị đẩy lên quá cao.
• Hỗ trợ từ Nhà nước: Để giảm áp lực lên giá bán nhà ở xã hội, Nhà nước có những chính sách hỗ trợ như miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội. Điều này giúp giảm bớt chi phí đầu vào và làm giảm giá bán cuối cùng cho người mua.

2. Ví dụ minh họa

Ví dụ: Chính sách kiểm soát giá bán tại một dự án nhà ở xã hội ở Hà Nội

Công ty ABC tham gia phát triển một dự án nhà ở xã hội tại huyện Đông Anh, Hà Nội. Theo quy định của Nhà nước, công ty ABC phải tính toán giá bán căn hộ dựa trên chi phí thực tế xây dựng, bao gồm chi phí đất, xây dựng, và lợi nhuận không vượt quá 10% tổng mức đầu tư.

Nhờ vào chính sách hỗ trợ của Nhà nước như miễn tiền sử dụng đất và giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giá bán các căn hộ tại dự án này được giữ ở mức 15 triệu đồng/m², thấp hơn nhiều so với các dự án nhà ở thương mại trong cùng khu vực. Điều này giúp công ty ABC nhanh chóng bán hết các căn hộ cho người lao động có thu nhập thấp, đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết trong khu vực.

3. Những vướng mắc thực tế

Mặc dù Chính phủ đã có những chính sách rõ ràng để kiểm soát giá bán nhà ở xã hội, nhưng trong thực tế, việc thực hiện các chính sách này vẫn gặp nhiều vướng mắc. Dưới đây là một số khó khăn mà cả nhà đầu tư và người mua gặp phải:

• Sự chênh lệch về giá tại các địa phương: Mức giá bán nhà ở xã hội không đồng đều giữa các địa phương, dẫn đến tình trạng có nơi giá quá cao, không phù hợp với khả năng tài chính của người mua thu nhập thấp. Điều này gây khó khăn trong việc kiểm soát chung mức giá nhà ở xã hội trên toàn quốc.
• Khó khăn trong việc xác định giá bán hợp lý: Một số chủ đầu tư cố gắng tính toán chi phí xây dựng ở mức cao hơn thực tế để tăng giá bán, mặc dù đã có quy định về khung giá tối đa. Việc giám sát, kiểm tra các yếu tố chi phí để đưa ra mức giá bán hợp lý gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là tại các dự án lớn.
• Thiếu sự minh bạch về chi phí và giá bán: Một số dự án không công khai chi tiết chi phí xây dựng và phương án tính toán giá bán. Điều này làm người mua khó tiếp cận thông tin rõ ràng về cách tính giá nhà ở xã hội, dẫn đến sự thiếu tin tưởng trong quá trình giao dịch.
• Nguồn cung hạn chế: Mặc dù có chính sách kiểm soát giá, nhưng số lượng dự án nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế, dẫn đến tình trạng cầu vượt cung. Điều này tạo ra áp lực tăng giá trên thị trường và khiến các dự án nhà ở xã hội trở nên khó tiếp cận hơn đối với người thu nhập thấp.

4. Những lưu ý cần thiết

Để đảm bảo việc kiểm soát giá bán nhà ở xã hội hiệu quả và minh bạch, cần lưu ý các điểm sau:

• Cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra, giám sát: Các cơ quan quản lý cần thực hiện kiểm tra chặt chẽ việc tính toán chi phí và giá bán của các dự án nhà ở xã hội để đảm bảo rằng giá bán được xác định dựa trên chi phí thực tế và phù hợp với quy định.
• Nhà đầu tư cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định: Các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội cần tuân thủ đúng quy định về lợi nhuận và không cố gắng đẩy giá bán lên cao hơn mức cho phép. Việc minh bạch trong tính toán chi phí và công khai thông tin giá bán là yếu tố quan trọng để xây dựng lòng tin của người mua.
• Người mua nên tìm hiểu kỹ về giá bán và quy trình mua bán: Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội nên tìm hiểu kỹ về quy định giá bán và các điều kiện mua bán để đảm bảo mình mua được nhà với giá hợp lý, không bị ảnh hưởng bởi tình trạng tăng giá không hợp lý từ phía nhà đầu tư.
• Chính phủ cần có chính sách khuyến khích mạnh mẽ hơn: Để tăng cường phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ cần có các chính sách khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này, đồng thời tạo ra môi trường pháp lý minh bạch và rõ ràng để thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia.

5. Căn cứ pháp lý

Chính sách kiểm soát giá bán nhà ở xã hội được quy định trong các văn bản pháp luật sau:

• Luật Nhà ở 2014: Quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, bao gồm các chính sách kiểm soát giá bán và hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội.
• Nghị định số 100/2015/NĐ-CP: Hướng dẫn chi tiết về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó quy định khung giá bán và các điều kiện về lợi nhuận cho chủ đầu tư.
• Thông tư số 20/2016/TT-BXD: Quy định về các tiêu chuẩn kỹ thuật và phương pháp tính toán giá bán, giá cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội.

Liên kết nội bộ: Luật nhà ở

Liên kết ngoại: Báo Pháp luật