Hợp đồng mua bán nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Công ty luật PVL chuyên soạn thảo Hợp đồng mua bán nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, đảm bảo tối đa quyền lợi và bảo vệ bạn khi xảy ra tranh chấp. Liên hệ PVL GROUP để được tư vấn pháp lý chuyên sâu ngay hôm nay!

Mục Lục

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

Số: [Số hợp đồng]/HĐMB-NN

Hôm nay, ngày …. tháng …..năm 2025, tại [Địa điểm ký kết Hợp đồng, thường là Văn phòng Công chứng], chúng tôi gồm có:

CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ ĐIỀU KHOẢN CHUNG

Hợp đồng này được lập trên cơ sở:

Bộ luật Dân sự 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành (đặc biệt các quy định liên quan đến đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam).
Các quy định pháp luật hiện hành khác có liên quan đến hoạt động mua bán bất động sản và quyền sở hữu của người nước ngoài.

BÊN BÁN (BÊN A):

Họ và tên: …………………………………………………………………………………………
Ngày sinh: ……………………………… Giới tính: ……………………………………………
CMND/CCCD/Hộ chiếu số: ……………………………… Ngày cấp: ………………… Nơi cấp: …………………
Địa chỉ thường trú/tạm trú: ………………………………………………………………………
Điện thoại: ………………………………………… Email: …………………………………………………………
Mã số thuế cá nhân: …………………………………………………………………………
Trường hợp có nhiều đồng sở hữu (hộ gia đình, vợ/chồng, đồng thừa kế): (Liệt kê đầy đủ thông tin của từng đồng sở hữu và cam kết tất cả đồng sở hữu đều đồng ý bán và cùng ký kết/ủy quyền ký kết hợp đồng này).

BÊN MUA (BÊN B – NGƯỜI NƯỚC NGOÀI):

Họ và tên: …………………………………………………………………………………………
Ngày sinh: ……………………………… Giới tính: ……………………………………………
Quốc tịch: ………………………………………………………………………………………
Hộ chiếu số: ……………………………… Ngày cấp: ………………… Nơi cấp: …………………
Thị thực/Thẻ tạm trú/Thẻ thường trú tại Việt Nam số (nếu có): ………………………………………
Địa chỉ cư trú tại Việt Nam (nếu có): ………………………………………………………………………
Địa chỉ thường trú tại nước ngoài: ……………………………………………………………………
Điện thoại: ………………………………………… Email: …………………………………………………………
Tài khoản ngân hàng số: ……………………………………… Ngân hàng: ……………………………………………… (Tại Việt Nam hoặc nước ngoài, tùy thuộc vào phương thức thanh toán)

Hai bên (sau đây gọi chung là “Các Bên” và gọi riêng là “Bên”) cùng đồng ý ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở này (“Hợp Đồng”) trên cơ sở các điều khoản sau:

Điều 1. Đối tượng của Hợp Đồng

Đối tượng của Hợp đồng này là việc Bên A bán và Bên B mua một căn nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó (nếu có) tại địa chỉ cụ thể sau đây (sau đây gọi là “Nhà Ở”):

Thông tin chi tiết về Nhà Ở:
- Loại hình nhà ở: [Ghi rõ: Căn hộ chung cư/Nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (nếu người nước ngoài được phép mua)]. Lưu ý: Người nước ngoài không được sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài dự án đầu tư hoặc đất riêng lẻ.
- Địa chỉ Nhà Ở: [Ghi rõ số nhà, đường, hẻm/ngõ (nếu có), phường/xã, quận/huyện, tỉnh/thành phố].
- Đối với căn hộ chung cư:
  - Tên Dự án chung cư: [ghi rõ tên dự án]
  - Tên Chủ đầu tư dự án: [ghi rõ tên Chủ đầu tư]
  - Tòa nhà/Block: [ghi rõ tên tòa nhà/Block]
  - Tầng số: [ghi rõ tầng số]
  - Căn số: [ghi rõ số căn]
  - Diện tích thông thủy: [ghi rõ diện tích bằng số và chữ, ví dụ: 85 m² (Tám mươi lăm mét vuông)].
  - Các thông số kỹ thuật khác (số phòng ngủ, vệ sinh, ban công, v.v.): [ghi rõ chi tiết].
- Đối với nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
  - Tên Dự án nhà ở: [ghi rõ tên dự án]
  - Tên Chủ đầu tư dự án: [ghi rõ tên Chủ đầu tư]
  - Địa chỉ cụ thể nhà: [ghi rõ số nhà, đường, hẻm/ngõ (nếu có), khu dân cư, phường/xã, quận/huyện, tỉnh/thành phố].
  - Thửa đất số: [ghi rõ số thửa đất]
  - Tờ bản đồ số: [ghi rõ số tờ bản đồ]
  - Diện tích đất: [ghi rõ diện tích bằng số và chữ, ví dụ: 100 m² (Một trăm mét vuông)].
  - Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng.
  - Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại [đô thị/nông thôn].
  - Thời hạn sử dụng đất: [Ghi rõ: Lâu dài đối với cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam/Tối đa 50 năm đối với cá nhân nước ngoài không kết hôn với công dân Việt Nam và có thể được gia hạn theo quy định pháp luật].
  - Nguồn gốc sử dụng đất: [Ghi rõ: Chủ đầu tư giao đất có thu tiền sử dụng đất, v.v.].
  - Diện tích sàn xây dựng: [ghi rõ diện tích bằng số và chữ, ví dụ: 250 m² (Hai trăm năm mươi mét vuông)].
  - Số tầng: [ghi rõ số tầng, ví dụ: 03 tầng + 01 tum].
  - Năm hoàn thành xây dựng: [ghi rõ năm].
Giấy tờ pháp lý của Nhà Ở:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: [ghi rõ số GCN], số vào sổ cấp GCN: [ghi rõ số vào sổ] do [Cơ quan cấp GCN] cấp ngày [ngày] tháng [tháng] năm [năm]. (Bản gốc Giấy chứng nhận được đính kèm và là một phần không thể tách rời của Hợp đồng này).
- Giấy tờ khác có liên quan (nếu có): [ví dụ: Hợp đồng mua bán căn hộ/nhà ở với chủ đầu tư (nếu Bên A mua từ chủ đầu tư), Biên bản bàn giao nhà, Bản vẽ hoàn công].
Hiện trạng Nhà Ở tại thời điểm mua bán:
- Nhà Ở được mua bán theo hiện trạng thực tế tại thời điểm ký kết Hợp đồng này. Bên B đã xem xét kỹ lưỡng và đồng ý với hiện trạng của Nhà Ở.
- Các tài sản gắn liền với Nhà Ở được mua bán cùng Nhà Ở, bao gồm: [Liệt kê cụ thể các tài sản gắn liền (nếu có) như hệ thống tủ âm tường, điều hòa, bình nóng lạnh, nội thất cố định, v.v.]. Danh mục chi tiết các tài sản gắn liền được đính kèm tại Phụ lục 01 – Danh mục tài sản gắn liền.
Tình trạng pháp lý của Nhà Ở:
- Bên A cam kết Nhà Ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp và duy nhất của Bên A (hoặc các đồng sở hữu hợp pháp) và đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, đặc biệt là đủ điều kiện để người nước ngoài được sở hữu theo Luật Nhà ở.
- Nhà Ở không bị tranh chấp, không bị khiếu nại, không bị cầm cố, thế chấp, không bị phong tỏa, không thuộc diện bị cấm giao dịch hoặc các hạn chế khác theo quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết Hợp đồng này. Bên A cam kết chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về cam kết này.
- Bên A cam kết Nhà Ở không thuộc khu vực an ninh, quốc phòng theo quy định pháp luật Việt Nam.

Điều 2. Giá trị Hợp Đồng và Phương thức Thanh toán

Giá mua bán Nhà Ở:
- Tổng giá trị Hợp đồng mua bán Nhà Ở là: [ghi rõ tổng số tiền bằng số và bằng chữ, cùng đơn vị tiền tệ, ví dụ: MƯỜI TỶ NĂM TRĂM TRIỆU ĐỒNG CHẴN (10.500.000.000 VNĐ)].
- Giá này là giá cuối cùng, không thay đổi và đã bao gồm toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình nhà ở gắn liền với đất (hoặc giá trị căn hộ và phần sở hữu chung đối với chung cư) cùng các tài sản gắn liền khác quy định tại Điều 1.3.
- Các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu Nhà Ở, bao gồm nhưng không giới hạn: Thuế thu nhập cá nhân (đối với Bên A), Lệ phí trước bạ (đối với Bên B), Phí thẩm định hồ sơ, Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên Bên B, v.v., sẽ do [Bên A chịu/Bên B chịu/Hai bên cùng chịu theo tỷ lệ…] theo quy định của pháp luật tại thời điểm giao dịch.
Đồng tiền thanh toán: Việt Nam Đồng (VNĐ).
Phương thức thanh toán: Chuyển khoản ngân hàng. Bên B cam kết thực hiện thanh toán qua ngân hàng, đảm bảo tuân thủ các quy định về quản lý ngoại hối và các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành.
- Thông tin tài khoản ngân hàng của Bên A: [ghi rõ Tên tài khoản, Số tài khoản, Tên ngân hàng, Chi nhánh].
- Bên B cam kết nguồn tiền thanh toán là hợp pháp và có đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc tiền hợp pháp nếu được yêu cầu bởi cơ quan có thẩm quyền.
Tiến độ thanh toán: Bên B sẽ thanh toán giá trị Hợp đồng theo các đợt sau đây:
- Đợt 1 (Đặt cọc/Ký Hợp đồng tại phòng công chứng): Thanh toán [tỷ lệ %] tổng giá trị Hợp đồng tương đương [số tiền] VNĐ ngay tại thời điểm ký kết Hợp đồng này tại phòng công chứng. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận là một phần của tổng giá trị Hợp đồng.
- Đợt 2 (Hoàn tất giải chấp – nếu có): Nếu Nhà Ở đang bị thế chấp, Bên B sẽ thanh toán [tỷ lệ %] tổng giá trị Hợp đồng tương đương [số tiền] VNĐ trong vòng [số] ngày làm việc kể từ ngày Bên A hoàn tất thủ tục giải chấp và cung cấp giấy tờ xác nhận việc giải chấp hợp pháp cho Bên B. Hai bên sẽ cùng lập Biên bản xác nhận giải chấp.
- Đợt cuối (Bàn giao Giấy chứng nhận đã sang tên và Nhà Ở): Thanh toán [tỷ lệ % còn lại] tổng giá trị Hợp đồng tương đương [số tiền] VNĐ trong vòng [số] ngày làm việc kể từ ngày Bên B nhận được bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được sang tên cho Bên B tại [địa điểm bàn giao, ví dụ: Văn phòng Công chứng/trụ sở Bên B].
- Mọi khoản thanh toán phải có chứng từ xác nhận (giấy báo có của ngân hàng) và Bên B có quyền yêu cầu Bên A cung cấp biên nhận bằng văn bản cho từng khoản thanh toán.
- Trường hợp Bên B chuyển tiền từ nước ngoài về Việt Nam, Bên B có trách nhiệm tuân thủ các quy định về quản lý ngoại hối của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Điều 3. Thời gian và Địa điểm Bàn giao Nhà Ở và Hồ sơ pháp lý

Thời gian bàn giao Nhà Ở:
- Bên A cam kết bàn giao Nhà Ở (hiện trạng, chìa khóa và các tài sản gắn liền theo Điều 1.3 và Phụ lục 01) cho Bên B vào hoặc trước ngày [ngày] tháng [tháng] năm [năm] (hoặc ngay sau khi Bên B thanh toán đủ Đợt cuối theo Điều 2.4).
- Việc bàn giao sẽ được thực hiện khi Nhà Ở không còn người ở và tài sản cá nhân của Bên A (trừ các tài sản gắn liền theo Hợp đồng) đã được di chuyển hết.
Địa điểm bàn giao Nhà Ở: Nhà Ở sẽ được bàn giao tại địa chỉ: [Địa chỉ cụ thể của Nhà Ở].
Thủ tục bàn giao Nhà Ở:
- Tại thời điểm bàn giao Nhà Ở, đại diện của hai bên sẽ cùng kiểm tra tình trạng Nhà Ở so với hiện trạng và danh mục đã thỏa thuận tại Điều 1.3 và Phụ lục 01.
- Hai bên sẽ ký Biên bản bàn giao Nhà Ở. Biên bản này là căn cứ pháp lý xác nhận việc Bên A đã hoàn thành nghĩa vụ bàn giao và Bên B đã nhận Nhà Ở. Kể từ thời điểm ký Biên bản bàn giao, mọi rủi ro liên quan đến Nhà Ở (mất mát, hư hỏng do nguyên nhân khách quan, thiên tai) sẽ chuyển sang Bên B. Bên B có quyền sử dụng, khai thác Nhà Ở.
- Bên B có trách nhiệm cử đại diện đến nhận bàn giao Nhà Ở theo đúng thời gian quy định trong thông báo của Bên A. Nếu Bên B không đến nhận bàn giao mà không có lý do chính đáng hoặc không thông báo trước cho Bên A, hoặc từ chối nhận bàn giao mà không có lỗi của Bên A, thì Nhà Ở được xem là đã bàn giao cho Bên B kể từ ngày hết hạn nhận bàn giao được nêu trong thông báo của Bên A.
Bàn giao hồ sơ pháp lý:
- Tại thời điểm bàn giao Nhà Ở và thanh toán Đợt cuối (hoặc theo thỏa thuận cụ thể tại phòng công chứng), Bên A sẽ bàn giao cho Bên B toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến Nhà Ở, bao gồm:
  - Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được sang tên cho Bên B.
  - Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên Bên A (trước khi sang tên).
  - Các giấy tờ gốc/bản sao có chứng thực liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng Nhà Ở của Bên A trước khi chuyển nhượng (nếu có, ví dụ: Hợp đồng mua bán trước đó, biên bản chia tài sản thừa kế, v.v.).
  - Hồ sơ hoàn công công trình (bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu hoàn thành – nếu có và được thể hiện trên GCN).
  - Các giấy tờ tùy thân của Bên A (bản sao có chứng thực) phục vụ cho việc sang tên (nếu cần).
  - Các tài liệu hướng dẫn sử dụng, bảo trì các thiết bị gắn liền với Nhà Ở (nếu có).
  - Các hóa đơn, chứng từ đã thanh toán các khoản thuế, phí liên quan đến Nhà Ở trước thời điểm bàn giao (nếu có).
- Việc bàn giao hồ sơ phải được lập thành Biên bản bàn giao hồ sơ có chữ ký của đại diện hai bên.

Điều 4. Thủ tục đăng ký biến động (sang tên) quyền sở hữu Nhà Ở

Trong vòng [số] ngày làm việc kể từ ngày Hợp đồng này được công chứng, Bên B có trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sở hữu Nhà Ở và quyền sử dụng đất (nếu có) tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Bên A có trách nhiệm phối hợp và cung cấp đầy đủ các giấy tờ gốc/bản sao có chứng thực cần thiết, có mặt khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu để Bên B hoàn tất thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các chi phí liên quan đến thủ tục sang tên Giấy chứng nhận (lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (nếu Bên A chịu), phí thẩm định, lệ phí cấp GCN, v.v.) sẽ do [Bên B/Bên A/Hai bên cùng chịu theo tỷ lệ…] theo thỏa thuận tại Điều 2.1 và theo quy định của pháp luật.
Nếu một trong hai bên cố tình trì hoãn hoặc không hợp tác trong việc hoàn tất thủ tục sang tên Giấy chứng nhận mà không có lý do chính đáng, bên vi phạm sẽ phải chịu phạt vi phạm Hợp đồng theo Điều 7 và bồi thường thiệt hại theo Điều 8 của Hợp đồng này.
Bên B cam kết cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành (ví dụ: thị thực đầu tư, giấy miễn thị thực, giấy phép lao động, thẻ tạm trú, thẻ thường trú, giấy đăng ký kết hôn với công dân Việt Nam, v.v.). Nếu Bên B không đủ điều kiện sở hữu nhà ở theo quy định, Hợp đồng này sẽ bị vô hiệu và các bên sẽ xử lý hậu quả pháp lý theo quy định của pháp luật.

Điều 5. Quyền và Nghĩa vụ của Các Bên

Quyền của Bên A (Bên Bán):
- Yêu cầu Bên B thanh toán đầy đủ và đúng hạn giá trị Hợp đồng theo các điều khoản đã thỏa thuận tại Điều 2.
- Yêu cầu Bên B tuân thủ các quy định, nội quy của khu dân cư/tòa nhà (nếu có) và các quy định pháp luật liên quan trong quá trình sử dụng Nhà Ở (sau khi đã bàn giao).
- Đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo quy định tại Điều 10 của Hợp đồng này.
- Yêu cầu Bên B bồi thường thiệt hại nếu Bên B vi phạm Hợp đồng gây thiệt hại cho Bên A.
Nghĩa vụ của Bên A (Bên Bán):
- Đảm bảo Nhà Ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp và đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết Hợp đồng này, đặc biệt là đủ điều kiện để người nước ngoài được sở hữu.
- Bàn giao Nhà Ở đúng hiện trạng, chất lượng, và các tài sản gắn liền đã cam kết tại Điều 1.3 và Phụ lục 01.
- Bàn giao Nhà Ở và toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan cho Bên B đúng thời gian, địa điểm đã thỏa thuận.
- Phối hợp và hỗ trợ Bên B trong việc hoàn tất các thủ tục đăng ký biến động quyền sở hữu Nhà Ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thanh toán các khoản thuế, phí, lệ phí mà Bên A phải chịu theo quy định pháp luật và thỏa thuận tại Hợp đồng này (đặc biệt là Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản).
- Đảm bảo các hệ thống điện, nước, internet (nếu có) tại Nhà Ở hoạt động bình thường tại thời điểm bàn giao và các khoản chi phí điện, nước, internet, phí quản lý (nếu có) phát sinh trước thời điểm bàn giao sẽ do Bên A chịu trách nhiệm thanh toán.
- Di chuyển toàn bộ tài sản không thuộc danh mục chuyển nhượng ra khỏi Nhà Ở trước thời điểm bàn giao.
Quyền của Bên B (Bên Mua – Người nước ngoài):
- Yêu cầu Bên A bàn giao Nhà Ở đúng thời gian, địa điểm và hiện trạng, tiêu chuẩn đã thỏa thuận trong Hợp đồng.
- Yêu cầu Bên A cung cấp đầy đủ thông tin và hồ sơ pháp lý liên quan đến Nhà Ở.
- Được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên mình sau khi đã thanh toán đầy đủ giá trị Hợp đồng và hoàn tất các thủ tục theo quy định.
- Từ chối nhận bàn giao Nhà Ở nếu Nhà Ở không đúng hiện trạng đã cam kết hoặc có hư hỏng không phải do lỗi của Bên B và yêu cầu Bên A khắc phục.
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu Bên A vi phạm Hợp đồng gây thiệt hại cho Bên B.
- Được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo đúng thời hạn và quy định của pháp luật Việt Nam.
Nghĩa vụ của Bên B (Bên Mua – Người nước ngoài):
- Thanh toán đầy đủ và đúng hạn giá trị Hợp đồng cho Bên A theo tiến độ đã thỏa thuận tại Điều 2, đảm bảo tuân thủ các quy định về quản lý ngoại hối.
- Tuân thủ các quy định của Hợp đồng này và các quy định pháp luật về nhà ở, đất đai, xây dựng, môi trường và trật tự an toàn xã hội sau khi nhận bàn giao Nhà Ở, đặc biệt là các quy định về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Chịu trách nhiệm về các khoản thuế, phí, lệ phí mà Bên B phải chịu theo quy định pháp luật và thỏa thuận tại Hợp đồng này (đặc biệt là Lệ phí trước bạ).
- Cử đại diện đến nhận bàn giao Nhà Ở đúng thời gian quy định trong thông báo của Bên A.
- Thanh toán các khoản chi phí điện, nước, internet, phí quản lý (nếu có) phát sinh kể từ thời điểm nhận bàn giao Nhà Ở.
- Thực hiện các thủ tục đăng ký biến động quyền sở hữu Nhà Ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền một cách nhanh chóng.
- Cung cấp đầy đủ và chính xác các giấy tờ chứng minh tư cách được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chịu trách nhiệm hoàn toàn nếu không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Việt Nam.
- Sử dụng nhà ở đúng mục đích, không được sử dụng vào mục đích quân sự, an ninh, quốc phòng và không làm ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội.

Điều 6. Cam kết về tình trạng pháp lý và quy hoạch