Văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng là gì và thủ tục xin cấp như thế nào? Đây là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế và doanh nghiệp quan tâm khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng, đặc biệt ở các đô thị lớn.
1. Giới thiệu về văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng
Văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp để xác nhận phương án bố trí mặt bằng công trình trong khu đất đã được quy hoạch phù hợp với quy định pháp luật.
Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), đối với một số công trình xây dựng không thuộc khu đô thị đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thuộc diện đầu tư theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư, thì chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục xin chấp thuận tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình trước khi lập hồ sơ xin cấp phép xây dựng.
Văn bản chấp thuận tổng mặt bằng thể hiện sự đồng thuận của cơ quan quản lý về quy mô, vị trí, khoảng lùi, giao thông, không gian cây xanh, cấp điện – cấp thoát nước… của dự án. Đây là căn cứ pháp lý để thiết kế chi tiết, lập hồ sơ kỹ thuật và triển khai các bước tiếp theo của dự án.
Việc không có hoặc không đúng theo văn bản này khi thiết kế và xây dựng sẽ khiến công trình không đủ điều kiện xin giấy phép xây dựng, bị từ chối thẩm định, hoặc xử phạt hành chính.
2. Trình tự thủ tục xin cấp văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng
Thủ tục xin cấp văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng được thực hiện theo quy trình gồm nhiều bước, tùy thuộc vào loại hình và quy mô công trình. Cụ thể như sau:
Bước 1: Lập hồ sơ đề nghị chấp thuận tổng mặt bằng.
Chủ đầu tư hoặc đơn vị được ủy quyền tiến hành khảo sát khu đất, nghiên cứu quy hoạch và lập hồ sơ đề xuất phương án tổng mặt bằng kiến trúc.
Bước 2: Nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền.
Tùy theo quy mô và vị trí dự án, hồ sơ được nộp tại:
Sở Quy hoạch – Kiến trúc (đối với công trình cấp tỉnh/thành phố).
UBND quận, huyện hoặc Phòng Quản lý đô thị (đối với công trình cấp huyện).
Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp (đối với dự án trong khu chức năng đặc thù).
Bước 3: Thẩm định và lấy ý kiến các cơ quan liên quan.
Cơ quan tiếp nhận sẽ phối hợp với các đơn vị như Sở Xây dựng, Sở GTVT, Cảnh sát PCCC, Sở Tài nguyên và Môi trường… để lấy ý kiến đánh giá về phương án đề xuất.
Bước 4: Trình cấp thẩm quyền phê duyệt và ban hành văn bản chấp thuận.
Nếu hồ sơ đầy đủ, phương án phù hợp với quy hoạch, cơ quan chức năng sẽ cấp văn bản chấp thuận tổng mặt bằng trong thời gian từ 15–30 ngày làm việc.
Bước 5: Chủ đầu tư triển khai thiết kế cơ sở và xin giấy phép xây dựng.
3. Thành phần hồ sơ xin văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng
Để được xem xét chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng, chủ đầu tư cần chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ, bao gồm các tài liệu pháp lý và kỹ thuật sau:
Đơn đề nghị chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc.
Văn bản pháp lý về quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất/thuê đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư.
Bản vẽ tổng mặt bằng tỉ lệ 1/500:
Thể hiện ranh giới khu đất, vị trí công trình, khoảng lùi, đường giao thông, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật…
Có kèm bản vẽ phối cảnh kiến trúc (nếu có).
Thuyết minh tổng mặt bằng:
Trình bày rõ quy mô công trình, số tầng, mật độ xây dựng, chiều cao, hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối.
Hồ sơ khảo sát hiện trạng hoặc bản đồ hiện trạng khu đất.
Các văn bản pháp lý liên quan khác (nếu có):
Quyết định chủ trương đầu tư, ý kiến thống nhất của các cơ quan chuyên ngành (nếu đã có), cam kết bảo vệ môi trường…
Tất cả tài liệu cần được lập và đóng dấu hợp lệ bởi đơn vị tư vấn có đủ năng lực và được chủ đầu tư xác nhận.
4. Những lưu ý quan trọng khi xin văn bản chấp thuận tổng mặt bằng
Thủ tục chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng là bước tiền đề quan trọng trước khi triển khai dự án xây dựng, do đó cần đặc biệt lưu ý các vấn đề sau:
- Nghiên cứu kỹ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu tại địa phương.
Nếu phương án tổng mặt bằng không phù hợp với định hướng quy hoạch, công trình có thể bị từ chối cấp phép hoặc buộc phải điều chỉnh. - Chỉ sử dụng đơn vị tư vấn thiết kế có chứng chỉ năng lực phù hợp.
Các bản vẽ, thuyết minh phải do đơn vị có đủ điều kiện hành nghề thực hiện để đảm bảo được thẩm định, chấp thuận. - Làm việc trước với các cơ quan chuyên ngành để tránh bị trả hồ sơ.
Chẳng hạn: Cảnh sát PCCC, Sở GTVT, Sở Tài nguyên – Môi trường… để có phương án đồng bộ về phòng cháy, giao thông, cấp thoát nước… - Không nên thay đổi phương án sau khi đã được chấp thuận mà không xin lại ý kiến.
Mọi điều chỉnh về vị trí, chiều cao, diện tích… đều cần thực hiện lại thủ tục xin điều chỉnh. - Sử dụng đơn vị pháp lý chuyên nghiệp để được hỗ trợ toàn diện.
Điều này giúp giảm thiểu sai sót, rút ngắn thời gian thực hiện và hạn chế xung đột với các quy định pháp lý liên quan.
5. Luật PVL Group – Hỗ trợ xin văn bản chấp thuận tổng mặt bằng nhanh chóng, uy tín, đúng pháp luật
Luật PVL Group là đơn vị tư vấn pháp lý hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, với đội ngũ chuyên gia am hiểu sâu quy định về quy hoạch, kiến trúc và thủ tục hành chính.
Chúng tôi cung cấp dịch vụ trọn gói, bao gồm:
Tư vấn pháp lý về điều kiện, quy trình, hồ sơ xin chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng.
Soạn thảo hồ sơ, phối hợp đơn vị thiết kế có chứng chỉ hành nghề.
Thay mặt khách hàng làm việc với Sở Quy hoạch – Kiến trúc, UBND các cấp và cơ quan chuyên môn.
Hỗ trợ điều chỉnh phương án khi có yêu cầu bổ sung từ cơ quan Nhà nước.
Cam kết:
Hồ sơ đầy đủ, đúng quy định pháp luật.
Tiến độ nhanh, minh bạch chi phí.
Hỗ trợ đến khi nhận kết quả chính thức.
👉 Tham khảo thêm các bài viết và dịch vụ pháp lý doanh nghiệp tại:
https://luatpvlgroup.com/category/doanh-nghiep/
Kết luận:
Văn bản chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng là một bước quan trọng để hiện thực hóa dự án xây dựng đúng pháp luật. Đây là căn cứ để đảm bảo công trình phù hợp với quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc đô thị. Hãy để Luật PVL Group hỗ trợ bạn từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến khi hoàn tất thủ tục một cách nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất.
